Об этом на заседании актива города по разъяснению Послания Президента страны сообщил его аким Павлодара Ануар Кумпекеев. Глава исполнительной власти сказал, что в соответствии с изменениями и дополнениями в законодательство страны в сфере жилищных отношений, будет внедрена новая модель управления многоквартирными жилыми домами по принципу «Один дом – одно объединение – один счет». Отныне каждый собственник будет нести ответственность за содержание общедомового имущества и сможет через технологии «умного города» принимать участие в управлении домом.

Руководитель исполнительной власти подчеркнул, что для прозрачности жилищных отношений в Павлодаре организуют электронное голосование собственников квартир по вопросам управления жилищным фондом и его содержания, создадут открытую систему формирования тарифов, обеспечат постоянный онлайн-контроль расходов и доходов КСК, хода ремонтных работ и подготовки к отопительному сезону.

Задумка, надо признать, актуальная, сегодня немалое число кооперативов собственников квартир не только в регионе, но и в Казахстане, и владельцы жилья живут сами по себе. Лишь в случае аварий и текущих ремонтов, при подготовке домов к зиме соприкасаются друг с другом, вступая в какие-либо договорные контакты. Стало правилом, что КСК не отчитывается перед жильцами о финансовом состоянии кооператива и тратах средств на выполняемые работы, а граждане не проявляют должного интереса к этой информации и к домовым собраниям.

Отсюда и возникают сложности отношений двух сторон. Со стороны собственников квартир: неплатежи, халатное отношение к общему имуществу многоэтажного жилого дома, недоверие к КСК и т.д. Со стороны кооперативов: непрозрачность финансово-хозяйственной деятельности, отсутствие конкретных мер по благоустройству общего имущества дома (подъезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, подвалы, общедомовые инженерные системы и др.), его текущему и капитальному ремонту.

В итоге сегодня вопросы контроля деятельности КСК предоставлены в большей мере самим собственникам квартир, что предполагает их активное участие в принятии решений по актуальным вопросам управления домом. Вместе с тем государство дополнительно принимает меры по защите прав граждан при управлении и содержании жилищных строений. В частности, созданы жилищные инспекции при акиматах, которые в помощь гражданам осуществляют часть контрольно-надзорных функций в сфере управления и содержания многоквартирного жилого дома. Но, надо признать, это в полной мере не решало всех проблем жилищной сферы. Поэтому несколько лет назад АО «Казахстанский центр модернизации и развития ЖКХ», еще несколько родственных структур республики начали создавать модели управления домами. Это были видоизмененные нынешние КСК, управляющие компании, домовые комитеты и другие структуры. И здесь забегая вперед скажу, что во всех предлагаемых формах жилищных отношений далеко не последнюю роль играло обладание и распределение финансами – средствами, собираемыми с жильцов на текущие расходы.

К примеру, в газете «Караван» за 16 ноября 2016 года была опубликована статья «Дай мильон, дай мильон», в которой рассказывалось, как в Алматы намеревались создать специальный фонд, руководство которого будет определять, какой дом и в какой срок нужно ремонтировать, в каком объеме и за какие деньги. Журналисты не только подсчитали, что, по официальным данным, в городе зарегистрировано 21 миллион 800 тысяч квадратных метров жилья, но и умножили их на «ремонтные сборы», получив в итоге 959 миллионов 200 тысяч тенге ежемесячных поступлений. То есть порядка миллиарда тенге в месяц будет приходить в какой-то фонд только по одному Алматы! Прибавьте сюда, в случае реализации проекта, другие города республики и получите многомиллиардную, фактически трудно контролируемую сумму от этой жилищной реформации.

Другой пример из прессы недавних лет: в более чем десяти жилищных кооперативах Астаны, то есть в домах, построенных по гос­программе, все подвалы каким-то образом оказались имуществом не жильцов, а двух управлений акимата, которые сдавали эти помещения в аренду.

Тогда же председатель республиканского Союза защиты потребителей и предпринимателей «Общественный защитник» Виктор Сыздыков и его единомышленники предложили создавать вместо КСК органы управления домом в форме общественного объединения. То есть некоммерческую организацию, на которую могут влиять сами жители и членами которой могут быть не только собственники, но и все жители этого дома по принципу «Один дом – один кондоминиум – один орган управления». Работа пойдет по схеме «заказчик – подрядчик». Это соответствует статье 5 Закона «О жилищных отношениях», и такая модель успешно работает в Европе.

Зарубежные страны, конечно, хорошо. Только вот как-то получается, что нередко их наработки не подходят к нашим условиям. Поэтому, чтобы найти «золотую» середину в новациях, обратился за разъяснениями к нескольким руководителям павлодарских КСК, которые не первый год работают в этой сфере и имеют многогранный опыт. Результат таков. Руководители кооперативов собственников квартир, где в подчинении несколько многоэтажных домов, считают, что модель «Один дом – один КСК» в наших условиях не лучший вариант. Во-первых, наличие слесарей и сварщиков позволяет оперативно устранять ЧП и проводить ремонты в подведомственных домах. Это же преимущество проявляется, когда КСК обладает крупными суммами взносов жильцов, благодаря чему проводит профилактику строений и систем, создает оперативные запасы труб, задвижек и другого. То есть укрупненные КСК при низкой активности владельцев квартир и их нежелании обременять себя жилищно-коммунальными заботами на данный момент – реальная сила, которая поддерживает жилой фонд в приемлемом состоянии. К этому мнению добавлены сомнения в том, что жильцы массово, как предполагает модель «Один дом – один КСК», будут заходить на электронные сайты и отслеживать работу кооперативов, трату средств и так далее. Дескать, наши люди не настолько любопытны и тем более не продвинуты в электронных сетях и технологиях.

Несколько иного мнения придерживается председатель ПКСК «Двадцатка» (проспект Тауелсыздык, 20) Александр Захаров. Это формирование знаменито тем, что уже в мае рапортует о готовности всех систем отопления к предстоящей зиме, в итоге КСК самым первым осенью получает тепловую энергию.

– Наше хозяйство – это три Г-образных спаренных дома, – рассказывает Александр Георгиевич. – В них 300 квартир. Модель «Один дом – один КСК» для меня хороша тем, что все компактно и позволяет качественно готовить дом к той же зиме, выполнять текущие работы. Во-вторых, у меня все жильцы на виду, и мне с ними легче работать, а им со мной, так как я живу в этом доме, как и слесарь. Теперь о прозрачности финансовой деятельности КСК. У меня и у бухгалтера секретов нет, любой жилец может прийти и узнать, что его интересует. У нас нет ремонтного накопительного фонда (хотя, если честно, я его сторонник), но люди заявляют, что его использование предполагает неравенство: трубы прогнили, скажем, в первом подъезде, а деньги тратятся общие. Поэтому средства на ремонт мы собираем там, где произошла авария, и жалоб на это нет. Скажу о явке на собрания. Да, у нас она тоже не стопроцентная, но работаем с жильцами, убеждаем и разъясняем. И о другом. Когда в 2011 году я возглавил ПКСК, то дебиторская задолженность составляла 670 тысяч тенге. Через полгода она уменьшилась до 120 тысяч. Сегодня – порядка 40 тысяч тенге. Это те, кто был в отпуске, приболел, или в срок не получил зарплату. Нанял юриста и плачу ей 4000 в месяц (она работает еще в нескольких КСК), этот специалист через суд взыскала накопившиеся долги.

Минусы в модели «Один дом – один КСК», продолжает рассказ А. Захаров, в том, что малоэтажные строения, в том числе и пятиэтажки с числом квартир менее ста, не в состоянии содержать председателя, бухгалтера, слесаря и сварщика, так как не смогут им дать хотя бы малую зарплату в 40-50 тысяч тенге. Конечно, можно пойти по пути нашего соседнего дома, Лермонтова, 107/1, где люди избрали старшим одного из жильцов. Они определили ему и сантехнику заработную плату, и когда необходимо что-то отремонтировать, то этот управленец определяет объемы работ и затраты, собирает с жильцов деньги, приглашает, если надо, работников и решает проблемы. Но этот метод хорош, когда необходимо сделать что-то незначительное. Хотя есть и другая крайность, она заключается в том, что руководители КСК набирают себе несколько десятков домов, толком не успевая на них все качественно делать, превращаясь в сборщиков денег за свои услуги. В кооперативе должно быть три-четыре дома. Тогда все станет прозрачно, и появится возможность все домовое хозяйство содержать в порядке. А было бы еще лучше, если бы эти строения, закрепленные за кооперативом, располагались компактно, по соседству.

Подведу черту. Среди опрошенных мною не было явных противников модели «Один дом – один КСК». Но они опасались того, что предлагаемая новация может оказаться реформой ради реформы, без ожидаемого конкретного результата. Председатели КСК – как действующие, так и бывшие – сказали и о том, что разработчики модели плохо знают реалии коммунальной сферы регионов и страны, настроения жильцов и их социальную активность, юридическую и техническую грамотность владельцев квартир. И даже тех, кто станет привлекаться к работе по схеме предлагаемой модели. Мне был задан вопрос: чем отличаются нанимаемые со стороны для выполнения разовых работ слесари и сантехники от родственных постоянных работников? Ответ был таков: первые сделали дело абы как и «отвалили», а штатным сотрудникам обслуживать сети и в дальнейшем, поэтому для них «халтура» – себе дороже.

Это, бесспорно, мелочи. Главное же в том, что с наскока предлагаемую модель не внедришь. Для начала, как представляется, необходимо сделать ревизию действующих КСК, их технических и организационных возможностей. Затем, подготовив жильцов нескольких домов, запустить пилотные проекты. А по результатам делать выводы, ведь порой получается по принципу «протрубили и забыли». Начали отслеживать и ремонтировать фасады домов на предмет потери ими внутридомового тепла – не довели до конца. Стали устанавливать в подвалах тепловые счетчики – то же самое. Решили заменить внутриподъездные и дворовые системы освещения на энергосберегающие – закончилось скандалом. Плюс установка камер видеонаблюдения. Список «благих намерений» – далеко не полный. Не хочется, чтобы с КСК получилось то же самое. Слишком высока цена эксперимента.


Сергей ГОРБУНОВ.
Фото Валерия БУГАЕВА.

irstar.kz